주택임대료 규제가 주택시장에 미치는 영향에 대해서 알아보고자 합니다.
주택임대료 규제, 주택시장
Ⅰ. 서
부동산 전월세 가격을 인위적으로 제한하는 전월세 상한제 도입은 시장가격에 대한 정부 개입의 필요성과 효과 논란이 각각 다른 영역에서 펼쳐지고 있다. 임대주택 시에서 이루어지는 여러가지 의사결정은 수요와 공급과같은 ‘시장의 힘’을 바탕으로 한다. 정부도 부동산시장에서‘비시장의 힘’으로서 중요한 역할을 수행하는데, 현재 국회에서 논의되고 있는 전월세 상한제 도입은 정부의 시장개입의한 형태이다. 정부의 시장개입은 정책적 목적과 시장의 실패를 수정이라는 당위성과 충분한 효과가 있어야 할 것이다. 이하에서는 주택 임대료규제가 주택시장에 미치는 영향에 대해서 논하기로 한다.
Ⅱ. 주택임대료 규제의 개념
임대료 규제란 주택임대자가 일정수준 이상의 임대료를 임차자에게 부과할 수 없도록 하는 제도이다. 이것은 애초에는 세계1,2차 대전중 긴급한 상황에서 전국적인 ‘임금과 가격통제체계(system of national wage and price control)의 일환으로 미국,영국,프랑스 등지에서 일시적으로 채택된 것이었다.임대료규제는 그 후 구미의 여러나라로 확산되었고, 물가불안을 해소하기 위한 하나의 방편으로 채택되기도 한다. 또한 한때 이 제도를 채택했던 나라들이라 하더라도 그 중에는 완전히 폐지한 나라도 있고 부분적으로 보완하여 계속 채택하고있는 나라도 있다.
Ⅲ. 주택임대료 규제가 주택시장에 미치는 영향
1.주택임대료 규제의 효과가 나타나기 위한 조건
정부에서 규제하는 임대료 한도가 시장에서 결정되는 균형임대료보다 높다면, 이것은 시장의 주택가치와 공급량에 아무런 영향을 미치지 않는다. 문제는 정부에서 규제하고 있는 임대료가 시장의 균형 임대료보다 낮게 설정되어있을 경우이다.
2.긍정적인 영향
1)임차인의 보호와 서민의 주거안정
주택임대료 규제는 임차인을 보호하고 임차인의 주거안정에기여하는 효과가 있다. 기존 임차인은 과도한 임대료 상승으로 인한 부담을 해소하고, 시장임대료 보다 낮은 적정임대료에 의한 주거안정을 이룰 수 있다는 점에서 주택임대료 규제는 긍정적인 효과가 있다.
2)물가불안의 해소
주택임대료가 국가 전체 물가에서 차지하는 비중은 매우 높다. 특히 과도한 임대료상승은 국가 전체의 물가불안으로 이어 질 수 있다. 이러한 물가불안을 사전에 해소한다는 측면에서 임대료 규제는 정당성을 가질 수 있다. 다만, 임대료 규제는 시장에 대한 인위적인 개입이라는 점에서 도입에 있어는충분한 검토가 필요하다.
3.부정적인 영향
1)초과수요와 이중가격 문제 : 암시장 형성과 뇌물
임대료 상승이 법적으로 금지되면, 법정임대료에서 공급량을늘어날 수 있는 유인제가 없다. 이 수준에서 공급량은 균형공급량 보다 적으며, 임차자가 기꺼이 지불할 용의가 있는 임대료와 법정임대료와 차이가 생기게 된다. 또한 법정임대료 수준에서의 수요와 공급간의 격차로 인해 초과수요가 발생한다.초가 수요와 이중가격은 암시장이 생길 가능성이 있으며, 임차자가 집을 구하려고 돌아다니는 데에 드는 시간이나 노력의기회비용, 집주인이나 관리들에게 주는 뇌물 등으로 충당될 개연성이 크다.
2)임대주택공급량의 감소
주택소유자가 받는 임대료가 적정이윤을 보장해 주는 시장의균형임대료보다도 낮기 때문에, 투자자는 임대주택에 자금을투자하는 것을 기피한다. 뿐만 아니라 기존의 임대부동산도다른 용도로 전환하고자 한다. 이는 임대주택 공급량의 감소로 이어져 장기적으로는 오히려 주택부족으로 인한 더 심각한 문제를 야기할 수 개연성이 크다.
3)기존 임차자들의 이동 저해
임대료규제는 기존의 임차자들의 이동을 저하시킨다. 왜냐하면, 다른 곳으로 이사를 하게 될 경우에는, 집을 구하기도 힘들 뿐만 아니라 현재보다 훨씬 높은 임대료를 지불해야 되기때문이다. 근로자들의 이동제한은 개인적으로는 더 많은 교통시간을 허비하게 만들고, 사회적으로는 교통 혼잡의 문제를야기 시켜 더 많은 사회적 비용을 부담하게 될 개연성이 크다.
4)기타 매매시장의 위축과 전세가격의 단기적 급등우려
매매시장이 임대료규제로 인해 더욱 얼어붙을 가능성이 있다.임대료규제 도입으로 주택 소유주들이 가격을 조정할 수 있는권리가 제한될 경우 전세나 월세가 포함된 주택에 대한 시장의 수요가 크게 줄어들 수 있기 때문이다.또한 임료가 단기적으로 급등할 가능성이 있다. 주택임대료규제 제도 도입이 확정되면 주택 소유주들이 임대료 규제로인해 줄어들 수익을 감안해 현재의 전세 가격보다 높은 값에전세 가격을 설정할 수도 있다. 임대료 규제가 도입되면 주택소유주들은 앞으로 제한을 받을 상한률을 감안해 신규 임대계약을 체결할 가능성이 높기 때문이다.
Ⅳ. 결
주택임대료 규제는 서민의 주거안정과 물가안정이라는 목표아래 정부가 취할수 있는 부동산 정책중 하나니이다. 그러나 주택임대료 규제는 반시장적인 제도이므로 앞서 살펴본 바와 같이 여러 가지 부정적인 영향도 공존한다. 주택임대료 규제는지역별, 주택규모별, 주택유형별로 다르게 규제될 수 있으며이로 인해 지역별, 주택규모별, 주택유형별로 다른 영향이 미칠 수 있음에도 유의해야 한다.