토지의 경제적 공급이란 물리적으로 공급되어 있는 토지를 이용측면에서 효율성을 제고시킴으로써 경제적 측면의 이용도를 증대시키는 인위적인 공급을 말한다.토지의 공급은 양면성을 가지고 있는데 경제 전체의 차원에서보면 토지의 공급량은 물리적으로 한정되어 있지만 개별 경제주체 즉 토지 이용자의 입장에서 보면 물리적 한계내에서 토지의 공급량은 가변적이다. 이런 차원에서 R. Barlowe는 토지공급을 물리적 공급과 경제적 공급으로 구분하였다. 경제적공급은 토지의 부증성으로 인한 물리적 공급의 경직성을 완화시켜 부동산 시장에 수요 공급의 논리가 적용될 수 있게 하는역할을 한다.
토지의 경제적 공급
경제적 공급의 유형
1. 실질적 공급
경제적 가치가 낮은 토지에 경제적 가치를 부여시킴으로써 토지의 이용률 을 증대시켜 수요를 충족시키는 일련의 실제적수단을 말한다. 경제적 공급이라 할 때 통상은 실질적 공급만을 의미한다. 이 같은 유형에는 토지의 개발, 토지이용의 집약화, 용도전환, 규제완화, 토지의 대체개발 및 세필화, 토지의 투자수요 흡수, 교통체계의 건설 및 정비 등이 있다.
① 토지의 개발
토지의 개발이란 물리적으로 공급되어 있는 토지를 상품화하는 작업이다. 즉, 미개간지, 황무지 등 경제적 가치가 낮은토지의 이용도를 증대시키는 것이다. 택지, 농지, 임지 조성및 공유수면 매립 등이 대표적이다.
② 토지이용의 집약화
토지이용의 집약화란 토지에 개량물을 축조하여 공간을 활용하는 방법을 말한다. 빌딩의 고층화, 아파트의 고층화 등으로용적률을 최대화하여 입체 공간을 집약적으로 이용하는 것은,토지 양의 실제적 증가를 가져오는 효과 가 있다. 반대로 토지를 조방적으로 이용하는 것은, 토지의 이용도를 상승 시키기는 하나, 토지 공급을 다량으로 증대시키지는 못한다.
③ 용도전환과 공법상 규제의 완화
토지의 용도의 다양성은 용도 전환을 가능케 하여 용도 전환에 의한 특정 용도의 공급을 가능케 한다. 또한, 토지는 사회성, 공공성의 특성으로 공법 상 규제가 많은데, 이러한 규제가완화되든지 또는 전면 해제되는 경우 토 지의 상품가치 증가는 물론 그 물량만큼 공급이 늘어나는 효과가 있다.
④ 토지이용의 대체개발 및 세필화
토지가 구획정리사업, 경지정리사업, 재개발사업, 도시계획사업 등과 같이 종래의 이용 상황보다 이용도가 증대된 사업으로 대체 개발될 경우 토지의 공급으로 본다. 또한 대단위 토지를 분할이나 환지 등으로 세분화하고 적정 규모로 분할할경우, 토지의 집약적 이용에 해당되므로 토지의 공급에 포함시킬 수 있다.
⑤ 토지의 투자수요 흡수
토지가 생산요소로서 영리추구의 수단으로 이용될 때는 생산성 혹은 수익 성의 규모가 투자의 대상이 되는 것이지, 물리적 규모가 투자의 대상이 되는 것은 아니다. 개량물에 의한이용가치의 증가로 단위면적에 더욱 많은 투자수요를 충족시킬 수 있다면, 토지공급이 증가하는 효과를 가져온다.
⑥ 교통체계의 건설, 정비
도로망 정비에 따른 교통의 발달 등으로 인해 일정 용도로 이용할 수 있는 토지가 증가하는 것도 경제적 공급이 된다.
2. 상대적 공급 (수요변화로 인한 공급)
토지에 대한 수요의 감소는 상대적으로 공급이 증가시키는 효과가 있다. 인구감소, 수출감소, 농산물 소비억제, 소득수준저하 등을 상대적 공급 증 가로 보기도 한다.
경제적 공급의 역할
① 토지는 부증성으로 물리적으로 공급이 경직되어 있으나 경제적 공급으로 탄력성이 인정되어 부동산 시장에 수요와 공급의 논리가 적용될 수 있게 된다. ② 또한 경제적 공급시 최유효이용 방안을 연구하여 최유효이용의 범위를 확장시킬 수도있다.
경제적 공급과 물리적 공급의 관계
1. 물리적 공급의 의의
광대한 지표의 공간으로 평야, 계곡, 산맥, 하천 등 자연물로서 공급된 지표의 물량을 물리적 공급이라 하며, 이는 토지를인위적으로 개발하였거나 자연상태 그대로 방치하였던 간에
물리적으로 공급되어 있는 사실을 의미 하므로 더 이상의 토지의 물리적 공급은 불가능하다. 토지의 물리적 공급은 국토와 인구의 총체적 대비나 국토관리에서 중요하게 사용되는 평면적인 공급을 말한다.
2. 경제적 공급과 물리적 공급과의 관계
① 토지의 경제적 공급은 토지를 하나의 상품으로서 토지의균형가치를 추계하는데 직접적인 영향을 주는 입체적 공급량을 말하는데 물리적 절대량 의 범위 내에서 이루어진다.
② 인구에 비해 국토가 광대한 국가에서는 토지의 조방적 이용으로 물리적 공급량은 큰데 비해 경제적 공급량의 비율이낮고, 인구에 비해 국토가 협소한 국가에서는 물리적 공급을거의 경제적 공급으로 전환시켜 물량적인 면에서 높은 비율로 집약적으로 이용된다.
토지의 경제적 공급과 지대의 비용화
토지가 경제적으로 공급이 가능하게 됨으로써, 토지의 공급곡선에 탄력도가 부여된다. 따라서, 토지의 이용에 대한 대가는여러 선택 가능한 토지의 이용방법 가운데 특정 용도에 대해이용자가 지불한 비용의 개념이 적용이 가능하여, “잉여”의개념에서 “생산비”로 전화한다. 즉, 토지의 가격은 토지 생산물의 가격에 반영이 되며, 토지의 이용대가에 대한 세금 부과는 곧바로 토지 생산물의 가격인상요인이 되어, 생산물의수요자에게 전가된다.현대에 있어, 토지는 절대적 공급의 제한과 상대적 공급의 제한적 요소를 모두 갖고 있는 것으로 인정되고 있으며, 따라서토지이용대가는 잉여와 비용의 측면을 모두 갖고 있는 것으로판단되고 있다.